De CDA fractie Zwolle is geattendeerd op een bijzondere vorm van een derdenbeding welke naar onze mening zeer onwenselijk gevolgen heeft voor de Zwolse inwoners, de kopers van woningen in de wijk Stadshagen.
Het zijn de bepalingen opgenomen onder “kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen en erfdienstbaarheden met betrekking tot koopwoningen (type Verdi) in Stadshagen. Het CDA stelt het college vragen over een bestaand derdenbeding waarbij kopers van nieuwbouwwoningen in Stadshagen de kans lopen met een grote persoonlijke schuld te blijven zitten indien zij door gewijzigde persoonlijke omstandigheden de aangekochte woning op korte termijn weer moeten verkopen. Het CDA denkt dat dit een onbedoeld effect van het beding is en vraagt het college of het mogelijk is de inhoud van dit beding te wijzigen.
Het betreft het zgn. derdenbeding onder artikel 5.
De koper verplicht zich tot verkoop en/of levering van de gronden aan de individuele kopers (derden) voor en namens de gemeente de navolgende bepalingen op te leggen.
a) de koper van een woning met de eerste verkoopprijs tot maximaal 230.000,00 euro vrij op naam dient bij juridische levering van zijn woning binnen vijf jaar na datum van ingang van de daadwerkelijke bewoning volgens de registers van de burgerlijke stand een evenredig deel van de winst aan de gemeente af te dragen.
Dit evenredige deel zal bij verkoop bedragen:
1. in het eerste jaar 90%
2. in het tweede jaar 80%
3. in het derde jaar 60%
4. in het vierde jaar 40%
5. in het vijfde jaar 20 %.
De winst zal worden berekend over het verschil van de huidige verkoop minus de oorspronkelijk VON-prijs bij uitgifte van de grond
In het geval van een woning met een VON-prijs van €174.000,00 is er sprake van een nog niet voor bewoning gerede woning. Zo zit o.a. de keuken niet in de prijs inbegrepen, alsmede de wandafwerkingen, de vaste trap naar de tweede verdieping en de verharding en inrichting van de tuin. Dit nog los staande van de kosten van eventueel meerwerk en een hoger afwerkniveau. Een andere bijkomende kostenpost voor de koper is de zgn. bouwrente welke ook onderdeel vormt van investering.
Bij een minimum variant zal het investeringsbedrag minimaal €20.000,00 hoger zijn dan de VON-prijs.
Dit heeft tot gevolg dat de daadwerkelijke prijs (investeringsbedrag) van €174.000 + €20.000 = €194.000 bedraagt. Bij verkoop binnen vijf jaar wordt echter de VON prijs als basisprijs gehanteerd. Zo zal bij verkoop van de woning voor bijv €200.000 niet het verschil €200.000 – €194.000 = €6.000 als “winst” gezien worden, maar €200.000- €174.000 = €26.000. Van deze laatste “winst” zal dan vervolgens volgens de regeling procentuele afgedragen dienen te worden.
Gevolg daarvan is dat bij een 100% financiering voor de verkoper met een persoonlijke schuld overblijft. ( Eerste jaar afdracht van 90 % betekent €23.400 aan gemeente af te dragen, terwijl de verkoper slechts werkelijk €6.000 als winst verkregen heeft op de woning).
Weliswaar zijn in de bepaling ontheffingsmogelijkheden opgenomen, maar deze voorzien niet in gewijzigde persoonlijke omstandigheden van kopers, waarbij verkoop van de woning wel in de rede ligt.
Het CDA is van mening dat deze regeling niet billijk is voor bijvoorbeeld starters op de woningmarkt en vraagt dan ook in het kader van artikel 44 van het Reglement van Orde:
- Is het college met de CDA-fractie eens dat de genoemde bepalingen een ongewenst effect kunnen hebben, waarbij sommige mensen onbedoeld met een persoonlijke schuld opgezadeld kunnen worden?
- Is het college bereid om dit zgn. kettingbeding opnieuw te bezien?
- Is het college met de CDA fractie van mening dat een definiëring van het begrip “winst” in relatie tot het daadwerkelijke investeringsbedrag van de koper en niet t.o.v. de VON prijs mogelijk een oplossing biedt.
Namens de CDA-fractie,
D. Husselman
M. van Gurp
