Aanpassing bouwplannen kost Zwolle 60 miljoen

Zwolle – Zwolle wil met maatwerk de verdere groei van de stad aanpakken. Zwolle is en blijft in alle opzichten een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Alleen is door de veranderde economische situatie het tempo waarmee bouwplannen worden opgestart en afgemaakt vertraagd. Bovendien is er sprake van een vraag naar nieuwe en andere woon- en werkconcepten. De gemeente zet daarom in op kwaliteit en flexibiliteit om (nieuwe) bewoners, bedrijven en instellingen snel en goed te kunnen huisvesten. De nieuwe manier van werken betekent dat met name in de wijk Stadshagen de komende jaren anders en minder woningen zullen worden gebouwd dan eerder voorzien.

Deze ingreep is niet zonder financiële consequenties. De gemeente heeft met name voor het aanpassen van de grondexploitaties voor Stadshagen zo’n zestig miljoen euro nodig. In de Zwolse programmering en grondexploitaties zijn vanaf 2009 al diverse malen ingrepen gedaan om in te spelen op de veranderde economische situatie. Grondexploitaties zijn bijgesteld of afgesloten, programmeringen zijn naar beneden bijgesteld.De afgelopen maanden is gekeken naar de lange termijn gevolgen van de economische situatie voor de verschillende programma’s op het gebied van wonen en werken. De conclusie uit die onderzoeken is dat de Zwolse prognoses in aantallen en aanpak (nog) onvoldoende tegemoet komen aan de gewijzigde economische en marktomstandigheden. Daarom leggen burgemeester en wethouders nu een voorstel voor een verdere aanpassing van de ontwikkeling aan de gemeenteraad voor.

Flexibel

Voor alle sectoren stelt het college voor te kiezen voor een nieuwe manier van werken, zodat er ingespeeld kan worden op veranderende marktomstandigheden, een veranderende vraag en opkomende initiatieven. Dat betekent ook dat in projecten flexibel ontwikkeld kan worden. Bijvoorbeeld voor kantoren-, winkel- en leisuregebied Voorsterpoort heeft Zwolle al zo’n flexibel ontwikkelkader opgesteld.Zwolle hoeft zo niet meer te werken met langlopende exploitaties met vastgestelde programma’s, maar kan de groei van de stad vormgeven met korter lopende exploitaties, gebaseerd op de actuele marktvraag en initiatieven.
|De bijstellingen die nu worden voorgesteld hebben – door de eerdere maatregelen – weinig of geen directe financiële effecten in de sectoren kantoren, bedrijventerreinen, leisure en detailhandel. Wel verslechteren de winstverwachtingen.

Woningmarkt

Voor de woningmarkt is de situatie anders. Zowel voor koop- als huurwoningen is er landelijk sprake van stagnatie en onzekerheid. Tot vorig jaar werd – ook landelijk – verwacht dat de woningbouw te maken had met een tijdelijke dip. Daarom zijn daar vooral voor de korte termijn maatregelen getroffen.Inmiddels is de conclusie dat door de Eurocrisis die de kredietcrisis opgevolgd heeft, de nieuwe economische situatie langdurige effecten zal hebben. Dat vereist een wezenlijk andere aanpak van de woningmarkt.De gewijzigde situatie in de woningbouw houdt in dat Zwolle minder snel de woningaantallen realiseert dan eerder gedacht, en dat het soort woningen anders wordt.

Voor de komende jaren betekent dat voor de Overijsselse hoofdstad:
– In de periode 2013-2017 per jaar 400 woningen bouwen en tussen 2018-2022500 woningen per jaar;
|– Vijftig procent van deze woningen wordt gerealiseerd in de bestaande stad envijftig procent in groenstedelijke uitbreidingen, waarvan negentig procent in Stadshagen;
– Actief de kansen in de markt benutten, bijvoorbeeld via startersleningen en hetinteresseren van institutionele beleggers

Met deze aanpassingen is het bovendien mogelijk om een toekomstgerichte doorontwikkeling voor Stadshagen te maken. Leidend daarbij zijn een groen stedelijk milieu met lagere dichtheden, minder appartementen en dure woningen en prijsdifferentiatie passend bij de nieuwe uitgangspunten. |
|
Daarnaast wordt de exploitatieduur aangepast.Financiën Deze aanpassingen hebben financiële gevolgen. Het college gaat er vanuit hiervoor 60 miljoen euro nodig te hebben. Veranderingen in de economische omstandigheden en de uitwerking van de ingrepen van het kabinet op de woningmarkt, zoals het beleid voor de woningbouwcorporaties, kunnen hier nog invloed op hebben. In de komende maanden werkt het college aan een nadere uitwerking van de plannen en worden de dekkingsmogelijkheden onderzocht.

Naar verwachting kan voor een groot deel van dit bedrag financiering gevonden worden in de reserves die er nog zijn, maar de gemeente ontkomt niet aan een verdere bezuiniging. Een eerste inventarisatie wijst uit dat dit kan leiden tot een extra structurele bezuiniging van ongeveer 4 miljoen euro naast de eerder aangekondigde bezuinigingen die voortvloeien uit het regeerakkoord (10 miljoen).

Vervolg

Op maandag 10 en 17 december vormt de Zwolse gemeenteraad zich een mening over de visie op en consequenties van de nieuwe manier van stadsontwikkeling. Op basis van de beraadslagingen werkt de gemeente de komende maanden verder aan deze majeure beleidsontwikkeling en de financiële dekking ervan. Daar zullen ook de (bouw)partners van de gemeente bij betrokken worden.Rondom de behandeling van de Meerjaren Prognose Vastgoed en de Perspectiefnota – beide volgend voorjaar – heeft Zwolle dan belangrijke vervolgstappen gezet in de vormgeving van een flexibel en vraaggericht ontwikkelbeleid en de dekking van de benodigde financiën.

Artikel delen:
Reacties 15
  1. “Naar verwachting kan voor een groot deel van dit bedrag financiering gevonden worden in de reserves die er nog zijn”…

    60 miljoen?? Welke reserves??
    Er zijn alleen maar schulden (20 miljoen geleend en 10 miljoen in derivaten belegd).

    De gewone man en minima (ouderen, zieken , gehandicapten en echt hulpbehoevenden) worden inmiddels al uitgekleed en leveren op alle gebieden in!
    De gemeente gaat kennelijk gewoon door met heel veel geld uitgeven (wat er niet is..).

    Als iemand netjes heeft gespaard door hard te werken, geen (top)hypotheek meer heeft en zelf dacht gezorgd te hebben voor de oude dag (als kleine zelfstandige zonder pensioenverzekering) dan wordt je op je bezit (lees: -opgebouwde reserves-) gepakt.

    Het wordt tijd voor de “tegenpartij” van Koot & Bie…



    Maak melding

  2. Voorbeeld van een onzin zin:

    De bijstellingen die nu worden voorgesteld hebben – door de eerdere maatregelen – weinig of geen directe financiële effecten in de sectoren kantoren, bedrijventerreinen, leisure en detailhandel. Wel verslechteren de winstverwachtingen.



    Maak melding

  3. Voor alle sectoren stelt het college voor te kiezen voor een nieuwe manier van werken, zodat er ingespeeld kan worden op veranderende marktomstandigheden, een veranderende vraag en opkomende initiatieven.

    Let op!
    anno 2012: gemeente wijzigt starre wijze van werken door een flexibele!


    Maak melding

  4. Uit of afstellen van de plannen zou beter passen voor de gemeente.Ze krijgen miljoenen minder van het rijk en gaan al miljoenen lenen uit Duitsland .De één naar de andere winkel staat leeg omdat ze het niet meer aan kunnen en failliet gaan.Winkelcentrum Zwolle zuid staan al tijden grote zaken leeg en komen er straks nog meer bij waar gaat het heen


    Maak melding

  5. Poging tot een korte samenvatting:

    Zwolle is en blijft in alle opzichten een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, dit ondanks dat wij de veranderde economische situatie compleet verkeerd hebben ingeschat en wij op te grote voet hebben geleefd en daarvoor nu zal moeten worden betaald.
    In tegenstelling tot onze huidige werkwijze gaan we inzetten op kwalitatieve en klantgerichte woon- en werkconcepten, ook zullen we niet onnodig gaan bouwen zover het woningen betreft.

    Dit betekent wel dat onze speculatieve grondposities minder zullen opbrengen. In de afgelopen jaren hebben we daar al verliezen op moeten nemen. Nu komt daar voor onze grondposities in Stadshagen (en voor een klein deel door de verlaging van de winstverwachtingen in onze op de commerciële sector gerichte activiteiten) nog een bedrag van zo??n zestig miljoen euro bij, omgerekend per Zwols huishouden is dat een bedrag van ongeveer 1160 euro.
    Veranderingen in de economische omstandigheden en de uitwerking van de ingrepen van het kabinet op de woningmarkt, zoals het beleid voor de woningbouwcorporaties, kunnen hier nog invloed op hebben.

    Een deel van de genoemde 60 miljoen euro zullen we uit ‘onze’ spaarpot kunnen financieren, voor het andere deel zal dit leiden tot een extra structurele bezuiniging van ongeveer 4 miljoen euro per jaar. Dit bedrag komt boven de eerder aangekondigde bezuinigingen die voortvloeien uit het regeerakkoord (10 miljoen).

    Burgemeester en wethouders zullen het voorstel voor een verdere aanpassing van de ontwikkeling aan de gemeenteraad voorleggen. Op maandag 10 en 17 december vormt de Zwolse gemeenteraad zich een mening over de visie op en consequenties van de nieuwe manier van stadsontwikkeling.



    Maak melding

  6. Ik heb de eerdere berichtgeving over grondexploitaties er nog eens op nageslagen en kom tot de conclusie dat er de afgelopen twee jaar al voor zo’n 50 miljoen is afgeschreven. Met die 60 erbij zitten we al op 110 miljoen.
    De vraag is of daar de nu al voorzienbare (grondexploitatie)verliezen op het Noordereiland, het Kraanbolwerk, het Katwolderplein, de Melkmarktlocatie en het IKEA-terrein al in zijn meegenomen.
    Ik denk het niet, want het college is er zeer bedreven in het slechte nieuws in stukjes naar buiten te brengen, dan komt de klap niet zo hard aan.


    Maak melding

  7. En wie mag dat ophoesten?

    Ik hoop toch echt dat iedereen weet dat de staat alleen maar inkomsten heeft van de burger…

    Natuurlijk moeten wij dat ophoesten, wij moeten alles ophoesten. Zo werkt dat nou eenmaal.


    Maak melding

  8. Leuk die “feiten” maar, moeten we hier perse proberen een schuldige aan te wijzen, of het hele college ermee af branden? Of is het gewoon een samenloop van omstandigheden die in normale tijden misschien heel goed had uitgepakt? En had Zwolle er een hoop centen mee kunnen verdienen. Mensen vergeten te makkelijk dat deze tijd behoorlijk uniek is en dat er maar weinig mensen zijn die deze crisis, in deze vorm, hebben aan zien komen. Mensen die dat wel konden zien aankomen zijn hooggeplaatste economen die er een jarenlange studie en ervaring voor nodig hadden om dit te kunnen voorspellen. Dat we hier nu ff de zwarte piet naar iemand willen schuiven is compleet misplaatst.


    Maak melding

  9. @Zwollenaarisback.
    Waar het om gaat is dat de bestuurderscultuur, met name in de ruimtelijke ordening-hoek radicaal om moet. Veel van deze bestuurders, eenmaal in de ban van het warme pluche, willen de stad zo nodig “iets na laten”. Aangemoedigd door projectontwikkelaars, gaan ze zelf ook projectontwikkelaartje spelen, maar dan moet je wel met keiharde zakenmensen aan tafel die nu eenmaal een andere moraal hebben.
    Kwalijk is ook de rol van de gemeenteraad hierin. Ook zij heeft nauwelijks verstand van zaken op dit terrein en laten zich, verblind door de op papier zo succesvolle projecten van “hun” wethouder, als makke lammeren “overtuigen” (hoezo dualisme?). Wel kritische gemeenteraadsleden voelen zich roependen in de woestijn, en met kluitjes in het riet gestuurd, immers wat hebben zij er nou verstand van?
    Zo worden bestuurders verleid tot het nemen van grote (speculatie)risico’s met gemeenschapsgeld. In economisch goede tijden verdienen gemeenten daar inderdaad geld mee, en dat is ook aantrekkelijker dan dat je wethouder bent van sociale zaken, dat kost alleen maar geld. Maar uiteindelijk zijn het vooral de projectontwikkelaars die er de meeste vruchten van plukken. Komt er economische tegenwind, dan hebben ze het vervolgens in de contracten wel zo geregeld dat ze zich zonder noemenswaardige schade schielijk terug kunnen trekken, en blijft de gemeenschap met de gebakken peren zitten.



    Maak melding

  10. Gerdien Rots twitterde het volgende op #zgr op 12 december: In @FDlaatstenieuws artikel over onvoldoende inzicht grondposities gemeenten http://url4u.nl/13712 #zgr laat zich in jan ’13 informeren.
    Het artikel waarnaar wordt verwezen is zowel alleszeggend als vernietigend voor de inrichting voor onze lokale democratie. Dat is een harde maar juiste constatering en niet bedoeld als verwijt. De middelen die gemeenteraden ter beschikking staan zijn gewoonweg te beperkt. Gerdien Rots toont lef en zelfreflectie in een poging om de raad met een verwijzing naar dit artikel een spiegel voor te houden.
    De kern van het artikel is dat gemeenteraadsleden onvoldoende informatie over de problemen met grondexploitatie in hun gemeenten krijgen en dat de jaarrekeningen van gemeenten geen goed inzicht in de waarde van het grondbezit geven. Gemeenteraadsleden zouden de informatie bij elkaar moeten schrapen uit interne stukken volgens de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants. Ook stelt de beroepsorganisatie dat de eisen die de wet stelt aan de waardering van grondexploitatie minimaal zijn. Als voorbeeld wordt gegeven dat gemeenten de verwachte kosten en grondopbrengsten nu niet hoeven te onderbouwen. De NBA pleit voor uitgebreidere regelgeving. In het artikel wordt verder gesteld dat de lokale rekenkamers vaak onvoldoende zijn toegerust om raadsleden bij te staan, zeker bij kleine gemeenten. Geen vrolijk beeld, maar voor wie de actualiteit heeft gevolgd niet verrassend. De controlerende kwaliteiten en mogelijkheden van gemeenteraden is al veel langer onderwerp van discussie.
    Daarbij komt dat de rol van de kritische onderzoeksjournalistiek naar het functioneren van lokale overheden dreigt te verdwijnen of reeds verdwenen is, zo werd in het tv-programma ‘Altijd Wat’ deze week nog eens belicht. Dit ondanks, of juist dankzij, de opkomst van nieuwe mediakanalen. De nieuwe en oude media bieden vaak nog slechts recyclenieuws, aldus Piet Bakker, lector massamedia aan de Hoge School Utrecht. In het licht van zijn ongetwijfeld te zwaar aangezette kwalificatie van de gemeente als “miljoenenbedrijf geleid door amateurs” is dit een meer dan harde constatering.
    Het dualisme functioneert niet (wie volgt hoe krampachtig raadsleden van de collegepartijen het door ‘hun’ wethouder voorgedragen beleid ondersteunen, weet dat), het ontbreekt de raad eenvoudig aan middelen om hun controlerende rol effectief uit te oefenen, de lokale onderzoeksjournalistiek verdwijnt of is verdwenen, gemeentebesturen zetten kwistig het ‘geheimhoudingsinstrument’ in en de informatievoorziening naar gemeenteraad en anderen kan zorgvuldig worden georkestreerd. Hoe schijnbaar tegenstrijdig ook, het antwoord is aan de raad zelf



    Maak melding

Reageer